Zakup mieszkania to dla wielu z nas życiowa inwestycja. Jednym z pierwszych dylematów, przed którymi stajemy, jest wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym (mieszkanie od dewelopera) a rynkiem wtórnym (mieszkanie „z drugiej ręki”). Obie opcje mają swoje plusy i minusy, również w kontekście kredytu hipotecznego. W tym artykule przeanalizujemy obie drogi, aby pomóc Ci podjąć najlepszą decyzję. Przygotuj się na starcie „nowe kontra używane” w mieszkaniowym ringu!
Runda 1: Cena – gdzie taniej, czyli „portfelu, trzymaj się!”
Na pierwszy rzut oka, mieszkania z rynku wtórnego wydają się tańsze. Często są zlokalizowane w starszych budynkach, w dzielnicach, gdzie ceny gruntów nie są już tak wysokie jak w nowo powstających osiedlach. Dodatkowo, mieszkania „z drugiej ręki” mogą wymagać remontu, co również wpływa na obniżenie ceny ofertowej.
Z drugiej strony, deweloperzy kuszą promocjami, rabatami, a czasem nawet wykończeniem mieszkania „pod klucz” w cenie. Poza tym nowe mieszkania są z reguły w stanie deweloperskim, ale nie wymagają natychmiastowego, generalnego remontu. Często pozwalają na wykończenie wedle własnego gustu.
- Wpływ na kredyt: W przypadku mieszkania z rynku wtórnego, bank może wymagać wyższego wkładu własnego, szczególnie jeśli nieruchomość jest w gorszym stanie technicznym. Przy mieszkaniu od dewelopera, bank może zaoferować bardziej elastyczne warunki kredytowania, a nawet specjalne programy dla nowych inwestycji. Bank może mieć tzw. „swojego” dewelopera.
Runda 2: Stan techniczny i standard wykończenia – czyli „niespodzianki kontra nowość”
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, musisz liczyć się z tym, że instalacje (elektryczna, hydrauliczna, grzewcza) mogą wymagać wymiany, a ściany i podłogi – remontu. Może się okazać, że pod piękną tapetą kryje się grzyb, a z kranu zamiast wody leci… no cóż, niekoniecznie woda. 😉
Mieszkanie od dewelopera to gwarancja, że wszystko jest nowe i (teoretycznie) powinno działać bez zarzutu przez kilka, a nawet kilkanaście lat. Deweloperzy oferują też różne standardy wykończenia – od stanu surowego, przez deweloperski, aż po „pod klucz”.
- Wpływ na kredyt: Jeśli planujesz remont mieszkania z rynku wtórnego, możesz rozważyć zaciągnięcie kredytu hipotecznego z transzami na remont. W przypadku mieszkania od dewelopera, koszt wykończenia możesz wliczyć w kredyt.
Runda 3: Lokalizacja – czyli „wszędzie blisko czy na uboczu?”
Mieszkania z rynku wtórnego często znajdują się w dobrze skomunikowanych dzielnicach, z rozwiniętą infrastrukturą (sklepy, szkoły, przedszkola, przychodnie). To duży plus, zwłaszcza dla rodzin z dziećmi.
Nowe osiedla deweloperskie powstają często na obrzeżach miast, gdzie dojazd do centrum może być utrudniony, a infrastruktura dopiero się rozwija. Z drugiej strony, nowe osiedla są często projektowane z myślą o komforcie mieszkańców – mają place zabaw, tereny zielone, a czasem nawet własne sklepy i punkty usługowe. Warto też zwrócić uwagę, że inwestycje na uboczach miast mogą być w przyszłości lepiej skomunikowane.
- Wpływ na kredyt: Lokalizacja nieruchomości ma wpływ na jej wartość, a co za tym idzie – na wysokość kredytu, jaki możesz uzyskać. Banki chętniej udzielają kredytów na nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach.
Runda 4: Dostępność – czyli „klucze od razu czy czekanie?”
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, klucze do swojego nowego „M” możesz otrzymać niemal od razu po załatwieniu formalności. To duży plus, jeśli zależy Ci na szybkiej przeprowadzce.
W przypadku mieszkania od dewelopera, musisz uzbroić się w cierpliwość. Od podpisania umowy do momentu, kiedy będziesz mógł się wprowadzić, może minąć kilka miesięcy, a nawet lat (w przypadku inwestycji na wczesnym etapie budowy).
- Wpływ na kredyt: Jeśli kupujesz „dziurę w ziemi”, czyli mieszkanie na etapie budowy, bank może wymagać dodatkowych zabezpieczeń lub ubezpieczenia pomostowego do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Kredyt jest wypłacany w transzach.
Runda 5: Aspekty prawne – czyli „księga wieczysta i inne zawiłości”
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, koniecznie sprawdź stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Upewnij się, że sprzedający jest jedynym właścicielem, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ani innymi roszczeniami.
W przypadku mieszkania od dewelopera, sytuacja prawna jest zazwyczaj prostsza, ale i tu warto zachować czujność. Sprawdź, czy deweloper ma pozwolenie na budowę, czy nie zalega z płatnościami wobec podwykonawców, czy nie toczy się wobec niego postępowanie upadłościowe.
- Wpływ na kredyt: Banki bardzo dokładnie analizują stan prawny nieruchomości przed udzieleniem kredytu. Wszelkie nieprawidłowości mogą skutkować odmową finansowania.
Podsumowanie – werdykt, czyli „co się bardziej opłaca?”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, co się bardziej opłaca – mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego. Wszystko zależy od Twoich indywidualnych preferencji, możliwości finansowych i sytuacji życiowej.
Jeśli zależy Ci na:
- Szybkiej przeprowadzce: Wybierz rynek wtórny.
- Nowoczesnym budownictwie i braku konieczności remontu: Wybierz rynek pierwotny.
- Dobrej lokalizacji i rozwiniętej infrastrukturze: Szukaj na rynku wtórnym.
- Możliwości negocjacji ceny: Rynek wtórny daje większe pole do manewru.
- Indywidualnym wykończeniu mieszkania: Rynek pierwotny (stan deweloperski) daje taką możliwość.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji, dokładnie przeanalizuj wszystkie „za” i „przeciw”, skonsultuj się z ekspertem kredytowym Proferto i… zaufaj swojej intuicji. W końcu to Ty będziesz mieszkać w swoim nowym „M”! Powodzenia w poszukiwaniach!
