Ukryte koszty kredytu hipotecznego. Na co uważać przy podpisywaniu umowy?
Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie finansowe, często na długie lata. Wybierając ofertę, skupiamy się zazwyczaj na oprocentowaniu i wysokości raty. To błąd! Kredyt hipoteczny to nie tylko odsetki. Istnieje cała gama dodatkowych kosztów, które mogą znacząco zwiększyć całkowity koszt kredytu. Nazywamy je „ukrytymi”, bo nie zawsze są widoczne na pierwszy rzut oka, a banki nie zawsze chętnie o nich informują wprost i dużymi literami. W tym artykule przyjrzymy się tym „finansowym pułapkom” i podpowiemy, na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy kredytowej, aby nie dać się zaskoczyć.
1. Prowizja za udzielenie kredytu – czyli „opłata za wejście”
Prowizja to jednorazowa opłata, którą bank pobiera za udzielenie kredytu. Może wynosić od 0% do nawet kilku procent wartości kredytu. Niby niewiele? Przy kredycie na 300 000 zł, prowizja w wysokości 2% to aż 6 000 zł! To tak, jakbyś na starcie musiał dopłacić do mieszkania równowartość niezłej klasy lodówki.
- Na co uważać?
- Banki często oferują kredyty z niższą marżą, ale wyższą prowizją (lub odwrotnie). Porównuj oferty, uwzględniając oba te parametry.
- Zwróć uwagę, czy prowizja jest płatna z góry, czy doliczana do kwoty kredytu (co zwiększa odsetki!).
- Negocjuj! Prowizja to jeden z elementów oferty, który często podlega negocjacjom.
2. Ubezpieczenia – czyli „ochrona (za którą słono płacisz)”
Banki wymagają różnych ubezpieczeń związanych z kredytem hipotecznym. Niektóre są obowiązkowe, inne – opcjonalne (ale bank może uzależniać od nich udzielenie kredytu lub jego warunki).
- Najczęstsze ubezpieczenia:
- Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych: Obowiązkowe. Chroni bank na wypadek zniszczenia nieruchomości.
- Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy: Często wymagane. W razie śmierci kredytobiorcy, ubezpieczyciel spłaca kredyt.
- Ubezpieczenie od utraty pracy: Może być wymagane, zwłaszcza przy wyższym LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości).
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: Jeśli Twój wkład własny jest niższy niż wymagane przez bank 20%, bank może zażądać tego ubezpieczenia.
- Ubezpieczenie pomostowe: Obowiązkowe do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej.
- Na co uważać?
- Składki ubezpieczeniowe mogą być płatne jednorazowo lub doliczane do raty kredytu (co zwiększa jej wysokość!).
- Banki często oferują własne ubezpieczenia, które mogą być droższe niż te dostępne na rynku. Masz prawo wybrać ubezpieczyciela samodzielnie (pod warunkiem, że spełnia on wymagania banku).
- Zwróć uwagę na zakres ochrony ubezpieczeniowej i wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.
- Przy ubezpieczeniu na życie, sprawdź, czy suma ubezpieczenia maleje wraz ze spłatą kredytu (to korzystniejsze rozwiązanie).
3. Wycena nieruchomości – czyli „rzeczoznawca musi zarobić”
Przed udzieleniem kredytu hipotecznego, bank musi zlecić wycenę nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem kredytu. Wycenę wykonuje rzeczoznawca majątkowy, a koszt jego usługi ponosi… kredytobiorca. Koszt operatu szacunkowego to zazwyczaj kilkaset złotych (od 400 do nawet 1000 zł).
- Na co uważać?
- Bank może wymagać wyceny od konkretnego rzeczoznawcy lub z akceptowanej przez siebie listy.
- Jeśli wartość nieruchomości w wycenie okaże się niższa niż cena zakupu, bank może zmniejszyć kwotę kredytu lub zażądać dodatkowego zabezpieczenia.
4. Opłaty za prowadzenie rachunku i inne „drobiazgi”
Banki często wymagają, aby kredytobiorca otworzył u nich rachunek bankowy (ROR) i na niego wpływało wynagrodzenie. Prowadzenie takiego rachunku może być płatne (kilka, kilkanaście złotych miesięcznie). Dodatkowo, bank może pobierać opłaty za:
- Wydanie i korzystanie z karty debetowej.
- Przelewy.
- Wypłaty z bankomatów (zwłaszcza z bankomatów innych banków).
- Zmianę warunków umowy (np. aneksy).
- Zaświadczenia.
- Wcześniejszą spłatę kredytu (w niektórych przypadkach).
- Na co uważać? Zapoznaj się z tabelą opłat i prowizji banku. Niektóre czynności można wykonać darmowo lub taniej przez bankowość internetową.
5. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – czyli „prezent dla fiskusa”
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, musisz zapłacić podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. To niemała kwota! Przy mieszkaniu za 400 000 zł, podatek PCC wyniesie 8 000 zł.
- Na co uważać?
- Podatek PCC musisz zapłacić w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy notarialnej.
- Notariusz pobiera podatek i przekazuje go do urzędu skarbowego.
6. Opłaty notarialne i sądowe – czyli „formalności kosztują”
Za sporządzenie aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży nieruchomości oraz za wpis hipoteki do księgi wieczystej musisz uiścić opłaty notarialne i sądowe. Ich wysokość zależy od wartości nieruchomości.
- Na co uważać? Maksymalne stawki taksy notarialnej są określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, ale notariusz może pobrać niższą opłatę.
Podsumowanie – czytaj umowę, pytaj, negocjuj!
Kredyt hipoteczny to skomplikowany produkt finansowy. Nie daj się zwieść niskiej marży – dokładnie przeanalizuj wszystkie koszty, czytaj uważnie umowę kredytową (zwłaszcza to, co napisane małym druczkiem!), pytaj o wszystko, co jest dla Ciebie niejasne, i negocjuj warunki kredytu. Pamiętaj, że masz do czynienia z profesjonalistami, którzy doskonale wiedzą, jak „sprzedać” kredyt. Twoim zadaniem jest zadbać o swoje interesy i wybrać najkorzystniejszą ofertę. Uzbrojony w wiedzę z tego artykułu, na pewno dasz radę!
